Blogi: Sähköautojen latausjärjestelmän hankinta taloyhtiöön – iso riita kuluista vai asukkaiden sijoitus arvonnousuun?

Huhtikuun blogikirjoituksessaan Sparklin Juuso pohtii latausjärjestelmähankinnan vaikutuksia taloyhtiön talouteen.

Monessa taloyhtiössä painitaan juuri tällä hetkellä visaisen ongelman kanssa täyssähkö- ja lataushybridiautojen yleistyessä Suomessa. Asukkaat vaativat latausasemia parkkiruuduilleen, mutta tästä tulee kuluja taloyhtiölle ja kuten aina, kuluista syntyy helposti riita asukkaiden välille siitä, että kenen kuuluu maksaa ja mitä, jotta naapurin Matti voi ladata autoaan taloyhtiön parkkipaikalla.

Sähköautot ja lataushybridit ovat vielä sen verran uusi asia, että harvalla on hyvää tietoa siitä, miten ongelma kannattaisi ratkaista. Siksi monessa taloyhtiössä on riitojen välttämiseksi päädytty helpoimpaan ratkaisuun, eli siihen että jokainen asukas maksaa itse 100 prosenttia latausaseman hankintakuluista ja jokaiselle parkkiruudulle jaetaan minimimäärä tehoa, jolla latauksesta selvitään joten kuten (eli yleensä 3,7kW latausteho). Ratkaisu on taloyhtiölle äkkiseltään helpon kuuloinen, mutta tällä ratkaisulla varsinaista ongelmaa siirretään vain myöhempään ajan hetkeen ja jopa hukataan asukkaiden rahaa latausinfraan, joka vanhenee pahimmillaan jo muutamassa vuodessa.

Jossain kohtaa nimittäin taloyhtiön sähköpääkeskuksesta loppuu potku kesken eikä kaikille halukkaile riitäkään tehoja edes siihen pienitehoiseen 3,7 kW:n latausasemaan ja edessä on kuitenkin suurempi remontti, jolla parkkipaikkojen sähkönsyöttö päivitetään vastaamaan kasvanutta lataustarvetta.

Valtio jakaa tukea, joka muuttaa latausinfrastruktuurin kulun erittäin tuottoisaksi sijoitukseksi

Mitä jos otettaisiinkin muutama askel taaksepäin ja mietittäisiin latausvalmiutta ja latausasemia kulun sijasta investointina asunto-osakeyhtiön ja asuntojen arvon kasvattamiseksi? Siis ei kulu, vaan investointi, jolle haetaan konkreettisesti tuottoa. Tuotto realisoituu, jos on joskus myymässä asuntoaan tai jos käyttää asuntoaan lainan vakuutena ja asunnon arvo onkin noussut, koska on osattu tehdä alusta asti fiksuja ratkaisuja taloyhtiön latausinfraa päivitettäessä.

Yksi valtion monista tehtävistä on ohjata kansalaisiaan tekemään ns. ”oikeita ratkaisuja” joista valtio ja sen kaikki kansalaiset hyötyvät pitkällä aikavälillä. Suomen valtio on sitoutunut yhä vahvemmin olemaan mukana erilaisissa kestävän kehityksen ohjelmissa, joiden tarkoituksena on loppujen lopuksi turvata, etteivät maapallon luonnonvarat ehdy ja ettei maapallon luonnon monimuotoisuus tuhoudu ihmisen toimien (mm. saastuttamisen) seurauksena. Tämä on hyvä asia ja tämän tahtotilan toteuttamiseksi valtio ohjaa kansalaistensa käyttäytymistä mm. erilaisten tukien (ja verotuksen) avulla. Autokannan uudistuminen ja muuttuminen vähemmän saastuttavaksi on yksi merkittävä keino kestävän kehityksen tavoitteisiin pyrittäessä ja siksi valtio tukee vähäpäästöisten autojen oston lisäksi myös latausinfran rakentamista.

Valtio haluaa latausinfrastruktuurin tuilla ohjata kansalaisiaan (eli tässä tapauksessa taloyhtiöitä) rakentamaan jo alusta asti sellaisia latausratkaisuja, jotka ovat toimivia vielä viiden tai 10 vuoden kuluttuakin (ns. kestävän kehityksen tavoitteet) eivätkä ole vain hätäratkaisuja muutamaksi vuodeksi. Tällä hetkellä tukea jaetaan ARA:n kautta ja tuen ehtona on mm. se, että latauslaitteet tukevat tehokkaampia lataustehoja (minimivaatimus 11kW), koska lataushybridit jäänevät lyhyen aikavälin välivaiheeksi ja ennen pitkään täyssähköautot vievät lataushybridien markkinat. Asunto-osakeyhtiön ja sen asukkaiden näkövinkkelistä katsottuna latausinfran päivittämiseen jaettu tuki on kuin ilmaista rahaa, joka muuttaa kulun erittäin kannattavaksi investoinniksi!

Mietitäänpä kahta eri vaihtoehtoa, joista ensimmäisen esittelin jo tuossa blogin alussa:

Vaihtoehto A

Taloyhtiö allokoi jokaiselle parkkiruudulle 3,7kW sähkötehon (niin moneen parkkiruutuun kuin tehoa riittää jaettavaksi) ja jokainen asukas, joka haluaa latausmahdollisuuden, ostaa taloyhtiön valitseman toimittajan kautta (staattisen) latausaseman ja sen asennuksen.

Hinta ratkaisulle per asunto/parkkiruutu noin 1500 euroa. Ratkaisun ”käyttöikä” käytännössä ehkä 2-3 vuotta, mutta kapasiteetti saattaa loppua sähköpääkeskuksesta jo aikaisemminkin latausasemien määrän kasvaessa.

+ helppo ja nopea ratkaisu taloyhtiön hallituksen kannalta (ei vaadi yhtiökokoukselta investointipäätöstä)

- ratkaisu vanhenee nopeasti

- ratkaisu ei ole tasapuolinen, jos sähköpääkeskuksesta ei riitäkään virtaa kaikkien parkkiruutujen ”sähköistämiseen”

- ratkaisu ei hyödynnä olemassa olevia valtion tukia

- ratkaisu ei nosta merkittävästi autopaikan tai asunnon arvoa (koska pidemmän ajan ”kestävä” ratkaisu on tekemättä)

Vaihtoehto B

Taloyhtiö päivittää kerralla pysäköintialueen sähköratkaisut siihen kuntoon, että tehoa riittää tarvittaessa kaikkiin ruutuihin. Taloyhtiö hankkii latausjärjestelmän jossa maksimilatausteho on jopa 22kW (mikä riittää hyvin täyssähköautoille myös akkukokojen kasvaessa tulevaisuudessa) ja jossa sähkövirta jaetaan dynaamisesti kaikkien parkkiruutujen kesken kuormituksen mukaisesti. Ratkaisusta tehdään skaalautuva, jolloin siihen on helppo lisätä latausasemia tarpeen mukaan.

Hinta ratkaisulle per asunto/parkkiruutu noin 3000 euroa, josta jää ARA tuen jälkeen 1500 euroa maksettavaa per asunto/parkkiruutu. Ratkaisun käyttöikä (vähintään) noin 10 vuotta, mutta automaattisten laite- ja järjestelmäpäivitysten ansiosta jopa pidempi.

- ratkaisu vaatii taloyhtiön yhtiökokouksen hyväksynnän, koska kyseessä on suurempi perusparannusinvestointi, jonka taloyhtiö maksaa

+ ratkaisu on tasapuolinen kaikille latausta käyttäville (dynaaminen sähkötehon allokointi tasapuolisesti kaikille latauspaikoille)

+ ratkaisu on erittäin pitkäikäinen laitteiden päivittyessä automaattisesti ja 22kW:n lataustehon riittäessä hyvin täyssähköautoille myös akkukokojen kasvaessa

+ ratkaisu hyödyntää valtion tuet täysmääräisesti

+ ratkaisu nostaa asuntojen ja parkkiruutujen arvoa ja luultavasti jopa enemmän kuin mitä investointi maksoi, sillä ratkaisu on pitkäikäinen ja taloyhtiö on tehnyt jo ”vaikeat” päätökset, eli epävarmuus latausinfrastuktuurin ympäriltä on poistunut. Myös niiden asuntojen ja parkkiruutujen arvo nousee, jotka eivät vielä itse tarvitse latausinfraa!

Entäs se investoinnin tuotto sitten?

Sijoitusmaailmassa on hyvin harvoin tarjolla sijoitusmahdollisuuksia, joissa sijoitetulle pääomalle voi laskea jopa yli 100 prosentin tuoton muutamassa kuukaudessa, mutta ARA-tukea täysimääräisesti käyttämällä tämä on juuri se tilanne ja investoinnin tuotto, minkä fiksusti toimivan taloyhtiön asukkaat voivat saada investoinnilleen toimivaan, tasapuoliseen ja pitkäikäiseen latausjärjestelmään.

Joku tietysti aina vastustaa taloyhtiössä muutosta ihan vain vastustamisen ilosta ja joku voi vedota siihen, ettei pysty mitenkään maksamaan tässä kohtaa 1500 euroa mistään latausjärjestelmistä, joita ei itse välttämättä koskaan tule käyttämään. Onneksi lainojen korkotaso on Euroopassa nollassa (tai jopa miinuksella) ja se pysyttelee siellä vielä vuosikausia, koska tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiöt saavat remonttilainaa erittäin edullisesti. Jos taloyhtiö ottaa esim. 5 vuoden remonttilainan latausinfran päivittämistä varten, kääntyy se käytännön luvuissa siihen, että maksamalla noin 26 euroa kuukaudessa rahoitusvastiketta viiden vuoden ajan oman asunnon tai autopaikan arvo nousee heti 3000 eurolla ja vuosien saatossa vielä suuremmalla summalla, koska taloyhtiö, jossa on moderni sähköautojen latausjärjestelmä, on tulevaisuudessa arvokkaampi kuin taloyhtiö jossa sitä ei ole. Ja tietysti mitä laadukkaamman ja modernimman latausjärjestelmän taloyhtiö valitsee sitä paremmin voi odottaa asuntojen arvojen kehityvän tulevaisuudessa.

Luulisi, että päätöksenteko taloyhtiön yhtiökokouksessa muuttuu aika paljon helpommaksi, kun keskustelu osataan kääntää fiksusti, perusteellisesti ja konkreettisesti siihen, että nyt ei oikeasti puhuta kulusta, vaan huippuhyvästä investoinnista, jossa valtio haluaa käyttää yhteisiä verorahojamme yhteiseen hyvään ja siinä sivussa taloyhtiön asukkailla on mahdollisuus kaksinkertaistaan latausinfrastruktuurin päivittämiseen ”sijoittamansa” rahat muutamassa kuukaudessa arvonnousuna. Ja kirsikkana kakun päälle taloyhtiön kannattaa ehdottomasti hyödyntää poikkeuksellisen matala korkotaso halpana remonttilainana, jolloin taloyhtiön asukkaiden ei tarvitse maksaa investointia heti vaan pienissä osissa esim. viiden vuoden aikana ja säästyneet rahat voi käyttää vaikka heti astetta paremman sähköauton hankkimiseen!

Juuso Kenkkilä
juuso@sparkli.fi